Funzioni, limiti e nomina del Revisore condominiale.

2021-04-22

Per la nomina del revisiore condominiale il legislatore non ha imposto alcun obbligo rimanendo, così, una mera facoltà che l'assemblea condominiale può esercitare in maniera piuttosto discrezionale che si estrinseca nella possibilità di nominare tale figura non necessariamente nel caso in cui sorgano dubbi di qualche irregolarità contabile, ma anche per esperire una semplice verifica della gestione.

Il legislatore non ha chiarito chi possa svolgere l'incarico e quali requisiti specifici debba possedere oltre alla maggiore età ed alla capacità giuridica, con la conseguenza che chiunque può ottemperare al relativo incarico.

Il revisore deve essenzialmente verificare la contabilità e possono nascere limiti diversi a seconda della condizione in cui il revisore si trova di volta in volta ad operare:

1. verifica della contabilità già presentata ed approvata in assemblea: il revisore deve limitarsi ad una analisi di fondatezza e congruità, senza entrare nel merito delle scelte adottate in ordine, ad esempio, dei criteri di ripartizione delle spese, anche se errati (siffatti vizi decono essere contestate davanti al Giudice mediante impugnazione della relativa delibera entro il termine perentorio di 30 giorni, come stabilito dall'art. 1137 c.c., spirato il quale la deliberazione non è più impugnabile);

2. verifica della contabilità inerente annualità prive di bilancio, perché mai presentato o mai approvato: l'attività del revisore può spingersi anche sino all'accertamento in termini di legittimità, verificando la correttezza dei criteri di ripartizione delle spese, anche alla luce del regolamento e delle tabelle millesimali.

L'attività del revisore può riguardare. a titolo puramente esemplificativo:

1) la predisposizione del rendiconto consultivo nel caso in cui non sia stato ancora formato;

2) la verifica della contabilità in caso di rendiconto redatto ma non approvato;

3) la verifica della contabilità nell'ipotesi di un rendiconto redatto e approvato, dal quale, solo dopo la scadenza del termine di cui all'art. 1137, comma 2, c.c., emergano, ad esempio, ammanchi di cassa, spese urgenti non ratificate, asserite anticipazioni da parte dell'amministratore, ecc.).

In relazione alle ipotesi 1) e 2) l'attività del revisore è finalizzata a consentire al condominio di munirsi del rendiconto da esaminare e, eventualmente, approvare, per la corretta prosecuzione della gestione contabile. In tale circostanza, quindi, il revisore, oltre alle verifiche contabili secondo criteri di congruità e fondatezza, dovrà obbligatoriamente entrare anche nel merito, adottando i corretti criteri di ripartizione e, eventualmente, eliminando vizi e/o errori compiuti in passato.

Nel caso indicato nella ipotesi 3), invece, il revisore deve  limitarsi a verificare la congruità e la fondatezza dei conti senza entrare nel merito delle modalità seguite e senza rimettere in discussione i criteri di ripartizione adottati che, seppur risultati errati, non sono stati contestati nel termine perentorio previsto dall'art. 1137 c.c. .

La revisione condominiale può essere disposta dall'autorità giudiziaria nell'ambito di una consulenza tecnica d'ufficio, fattispecie diversa da quella presa in esame dall'art. 1130-bis c.c.. In tale alveo il revisore (condominiale) deve porre in essere tutte le attività necessarie per dare sfogo ai quesiti formulati dal giudice.

Per la nomina del revisore condominiale da parte dell'assemble l'art. 1130-bis c.c. recita quanto segue: "la deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà".

Infine, è necessario specificare le annualità oggetto di controllo.

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